花153.7亿拿地、跻身深圳TOP3！深铁置业凭什么让业绩逆市增长？

　　每经记者 陈荣浩    每经编辑 魏文艺    

　　大多数人对于深圳市地铁集团有限公司（以下简称深铁集团）的印象，还只是停留在深圳地铁建设者或“万科第一大股东”上，但事实上，深铁集团在房地产开发领域同样有不俗表现。

　　深圳地铁置业集团有限公司（以下简称深铁置业）就是深铁集团旗下专门负责房地产开发业务的公司，其在过去一年的深圳土拍市场俨然成为拿地常客，共拿下6宗（其中2宗为联合拿地）宅地，总金额达153.7亿元。

　　除了在土拍市场表现积极外，2022年深铁置业的销售额也实现逆市增长，冲进深圳房企销售金额榜TOP3。与此同时，其开发的深铁懿府和深铁瑞城项目，还分别以90.1亿元和66.72亿元的销售金额，进入2022年深圳楼盘销售金额排行榜TOP10。

　　事实上，目前各地的地铁公司参与房地产开发并不是新鲜事。因为地铁公司掌握着地铁线路规划和建设进程，加上本身具有国资背景，因此具有开发房地产项目的天然优势。

　　尤其在当下房地产市场低迷的背景下，众多传统房企下场拿地的意愿逐步下降，而不少地铁公司及其附属公司却在房地产市场表现活跃，成为土拍市场的新生力量。

　　这一表现在深铁置业身上表现尤为明显。

　　2022年，深圳分别于4月、8月、9月和11月推出4批集中供地，除首批供地外，深铁置业在其余3批土拍中均有斩获。

　　其中在2022年8月4日的深圳第二批集中土拍中，深铁置业联合华润和深业泰然分别斩获两宗地块，一宗为光明凤凰街道的A503-0096地块；一宗为龙岗龙城街道的G01048-0153地块，成交总价分别为24.29亿元和29.37亿元。

　　在2022年9月28日的深圳第3批集中土拍中，深铁置业拿下坪山坑梓街道2宗地块、石井街道1宗地块，成交总价分别为32.92亿元、16.46亿元和11亿元。

　　在2022年11月25日深圳第4批集中土拍中，深铁置业以39.63亿元拿下龙岗坪地街道G10203-0499地块。

　　综上统计，2022年深铁置业在深圳集中供地中共拿下6宗宅地，总金额达153.7亿元，仅次于华润的203.5亿元。

　　而在此前的2021年，深铁置业在深圳拿地同样较为积极，共参与获6宗地块，分别位于坪山、龙岗、光明等区域。

　　在深铁置业官网提到，“公司旗下有物业开发、枢纽两大核心业务板块，其中物业开发板块方面，目前拥有21个轨道沿线上盖项目的综合开发权，开发建设规模约1260万平方米，其中政府配置项目7个，市场化拓展项目4个，当前在建面积约666万平方米。”

　　值得注意的是，除了在佛山开发的“佛山南海天空之城”项目外，深铁置业其余项目全部在深圳本地。

　　据深铁置业官网，目前深铁置业在深圳入市的楼盘项目有7个，包括地铁前海时代广场、汇德大厦、深湾汇云中心和地铁锦上花园等；在建楼盘项目则多达10个，包括深铁珑境、深铁瑞城、深铁懿府等。

　　记者观察发现，从深铁置业所开发项目的类型来看，绝大多数项目都是采用“轨道+物业”的发展模式，项目位置通常都靠近地铁站。

　　比如前海时代广场，临近深圳地铁1号线鲤鱼门站及深圳西站；汇德大厦位于龙华区深圳北站综合交通枢纽上盖区域东侧，接驳深圳北站；深湾汇云中心是南山区深圳湾超级总部基地核心区的地铁上盖物业，位于2号线、9号线、11号线三条地铁交汇的枢纽中心。

　　正因为所开发的项目区位优势较为显著，深铁置业在开发时通常也习惯性将项目打造成包括住宅、商业和保障性住房为一体的“站城一体化开发业务”。甚至在深圳不少地铁线路交汇处的站点，可以看到深铁置业打造的“深铁汇坊”商业空间，其中包含美食、娱乐、潮玩等多种商业业态。

　　虽然各地的地铁公司都在参与房地产开发，但依托房地产业务实现“盈利反转”的企业似乎并不多。

　　记者注意到，在国内各大地铁公司中，深铁集团的净利润常年位居全国首位。但从2019年至2021年，其营收及净利润均出现一定程度下滑。2019年至2021年，深铁集团的营收分别为209.9亿元、208.28亿元和163.97亿元；净利润分别为116.67亿元、111.02亿元和28.9亿元。

　　不过业绩下滑趋势在2022年得以控制。据2022年半年报，深铁集团2022年上半年公司实现营收119.75亿元，较2021年同期的54.14亿元几乎翻番；净利润约6.23亿元，2021年同期则为6.13亿元。同时，据深铁集团最新公布的2022年营收数据，全年营收达234亿元，创近5年最好成绩。

　　深铁集团在2022年扭转利润下滑趋势，与地产业务的“反哺”有着极大关系。在深铁集团2022年半年报中提到，报告期内，公司利润主要来源于TOD，占比甚至达217.54%，为本公司主要经营业务。“深铁置业所有综合开发收益、商业及轨道附属资源经营收益，全部反哺深圳轨道交通建设运营，减轻了政府财政压力。”

　　值得一提的是，在过去一年，深铁置业的销售业绩较前一年有了较大提升，同时也诞生了不少热门楼盘项目。

　　如位于南山安托山的深铁懿府项目，2022年合约销售套数为743套，销售金额达90.1亿元，开盘去化超9成；位于光明的深铁瑞城销售套数为1322套，销售金额达66.72亿元。这两个项目均冲进深圳楼盘销售排行榜TOP10。

　　据中指研究院统计，深铁集团2022年在深圳实现销售额205.77亿元，仅次于华润置地和招商蛇口位居行业第三，较2021年的第六名（138亿元）有了明显提升。